八个关键词 读懂上半年楼市
明天，2015年春季天津房地产交易会（以下简称“房交会”）将于梅江会展中心举办。据悉，本届房交会共设展位364个，会场面积14355平方米，参展企业103家，其中房地产开发企业81家、中介机构8家、媒体金融等相关单位14家。有业内专家表示，上半年众多利好消息出台，八大楼市政策带动市场回暖。
关键词一：公积金改革提取标准放宽
事件还原：1月28日，住建部、财政部、央行联合出台新规定，放宽职工提取住房公积金支付房租的条件。取消房租支出占家庭收入比例的限制，不需提供完税证明和租赁合同备案，也无需租金发票，只需职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的，可提取双方住房公积金支付房租。
业内点评：“这一政策的出台，大大推动了住房租赁市场发展，让商品房买卖
市场和住房租赁市场更趋均衡，当公积金政策支持居民租房，开发商就有动力把部分商品房转化为租赁房，过剩的商品房也会被消化一部分。”天津中原投资顾问部任莉莉说道。同时，此次公积金改革让公积金缴存者真正受益，改变了长期以来繁杂的提取条件限制所造成的提取住房公积金支付房租困难，此次放松提取条件后，公积金的公平性得到了一定体现。
关键词二：货币政策宽松房贷利率再降
事件还原：2月28日晚间，央行宣布自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。本次降息是继去年11月底降息、今年2月初降准之后出台的第三次宽松货币政策。
业内点评：此次降息，短期内部分需求将会得到有效释放，提升楼市成交量。有业内人士表示：“在已经进入降息周期的情况下，社会资金量整体宽裕，房企融资渠道拓宽，尤其对上市房企而言，
股市融资更为便利，房企未来融资成本势必会有所降低，当前持续下滑的盈利能力将有所改善。对购房者更关心的利率而言，虽然整体已经进入了相对宽松的货币环境，但由于银行揽储成本相差无几，而贷款利率则减少了0.25个百分点，银行存贷息差将再次缩小0.2个百分点，个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间，将直接影响银行投放个人房贷的积极性。”
关键词三：自由贸易试验区提振滨海楼市
事件还原：作为第二批自贸区试点之一的天津自由贸易试验区备受关注，利好政策的带动对滨海新区的楼市起到了不小的刺激作用。据数据统计显示，2015年3月，天津一手住宅市场成交共计7828套，成交面积85.9万平方米，环比上月上升124.33%，与去年同期相比上升10.26%。其中，滨海新区成交量环比增加151.2%，塘沽区增幅最大，环比上升165.7%，大港
区增幅最小为108%。
业内点评：自贸区带动当地楼市发展已有先例，从上海自贸区的发展不难看出，自贸区的设立，对于提升城市能级、对楼市形成利好起到积极作用。“从目前情况来看，最先受益的将是自贸区内部的商用物业，随着大型跨国企业的进驻，自贸区周边各类居住需求也会随之增加，从而带动土地的升值和房价的上涨。”业内人士分析道。
关键词四：满两年二手房出售免营业税
事件还原：3月底，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。这份名为《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购
业内点评：此次组合政策放松程度超过市场预期，营业税和财政部的税费调整政策引发市场广泛关注，尤其在二手房市场引发轰动。
业内专家表示，营业税的调整对二手
房交易具有积极作用，但是这个作用是有限的，因为营业税的比例并不是很高，它减免一些，对整个房子价格的影响是有限的，更多的是交易成本有所下降、活跃度有所提升。
房，最低首付30%。而在此之前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
紧接着，财政部、国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起调整个人住房转让营业税政策，具体调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
关键词五：准备金率下调推动资金入市
事件还原：2月4日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，并有针对性地实施定向降准措施。央行同时表示，将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。
4月20日，央行进行年内第二次降准，降准幅度达到1个百分点。此次降准无疑有利于整体市场预期的改善。
业内点评：此次降准后所释放的货币流动性，配合去年末以来的两次降息，将助推更多低成本资金流入市场，增强金融机构对稳增长、调结构的支持力度，有利于整体市场预期的改善。对于房企而言，随着资金面的整体改善，房地产行业资金紧张局面或将得以缓解，开发贷款以及按揭贷款将有望宽松，增加房企在2015年的投资信心。对于购房者而言，此次降准将进一步增强购房者入市信心。
关键词六：改善需求释放卖旧买新增加
事件还原：从本市多家房地产中介机构获悉，去年底、今年初，计划将原有旧房卖掉换购新房的改善型客群明显增加，已经占到整体改善型购房者的七成左右，甚至有个别改善目标更高的置业者为“卖二买一”群体。通过“卖一买一”方式来“换购”住房的热情抬头。
业内点评：目前市场环境对改善型需求利好明显，90平方米以上的中大户型房源成交量明显上涨，加上央行降息为贷款购房者减负，促进了改善型需求持续入
市，市场活跃度快速提升。“目前二手房市场改善需求与刚性购房需求各占一半，但是改善客户‘卖一买一’现象持续为二手房市场成交增加热度，尤以换楼层、两室换三室的需求居多。特别是公积金新政出台后，以公积金贷款方式购第二套房及其他符合天津市购房条件购买自有住房的，首付比例降为三成，因而吸引公积金贷款购二套房的改善客户积极入市。”搜房网房天下天津二手房河北金纬路店销售负责人刘梓铭表示。
关键词七：公积金新政策首房首付二成
事件还原：5月25日，天津公积金新政终于在“红五月”尾声之际惊喜落地。按照新政，以首套房首付二成，夫妻双方联合贷款，最高上限80万元来算，100万元以内房款的住宅可全部使用公积金贷款，不需要组合商业按揭贷款。若购买100万元的
住房，首付20万元，公积金贷款80万元，按3.75%年利率、贷款年限30年、等额本息计算，每月需支付月供3704.92元。
业内点评：这将大大减小首套及改善型客户的购房压力，进一步支持合理购房需求，刺激观望者积极入市。
关键词八：楼市销量看涨新房二手房齐增
事件还原：在整体利好的政策环境之下，上周新房市场成交量稳中有升，5月一手房成交共计11315套，成交面积124.6万平方米，成交均价11716元/平方米，环比4月增加2432套，成交面积环比增加31%，成交均价上升7.7%。二手房成交11184套，连续两月突破万套，同比上涨94.4%。楼市“红五月”已成定局。
业内点评：对于今年如期而至的“红五月”，刘梓铭介绍：“连续的政策利好无疑推
动了人们买房置业的热情。从‘五一’小长假到现在，二手房市场的购房意向依旧强烈，出手客户均为去年年底或今年新增观望群体，且成交周期较之前也有明显缩短。”二手房市场成交在高位基础上再度上扬，上周二手房住宅成交共计2918套、25.8万平方米，成交量逼近今年以来的成交峰值，成为今年周度成交量的第三高位，市场持续九周处于高位波动区间，整体走势乐观。